在一九九七的當下，商業地產到底賺不賺錢？
答案是賺錢——但是要分怎麼做。
之所以這麼說，是因為當下的國內，商業性質的地產，比如綜合性商超，購物廣場還大多是自建自營。
也就是說，我想要搞個商場，然後我直接向市政府申請批一塊地建一個商場大樓。或者是說像李陽這種，手裡有個服裝城的專案計劃，然後直接找到國資委或者是合作社，盤下以前的國營商店進行改造。
這種是屬於現有專案，再有建築。
但是如果萬達去做，肯定是不可能建完一個商場然後自己去負責具體經營的。只能透過售賣或者出租的方式，將建成的商場出手進行盈利。
這樣的模式賺不賺錢？
肯定不賺錢！
當下國內的房價在那裡放著——就拿綏城來說，當下市區裡新蓋的樓盤，單位售價基本上是八百左右一平米。
這種住宅性質的地產專案絕對是賺錢的，首先就是回款快，其次是地皮相對便宜。
當下地產商搞住宅開發的模式是先拍下地皮，然後以地皮作為抵押向銀行貸款。再用這些銀行貸款，進行專案建造。但是在開發商拿下地皮那個時候，基本上就可以對外進行期房銷售了。
現在的房子不愁賣，基本上開盤幾個月，樓盤就能夠出手個七七八八。即便剩下一些不好出手的商品房，開發商也直接就用來抵承包商的賬了。
可謂是投資周期短，投資見效快。
不然王劍林也不可能這麼短短的幾年內，就積累近十個億的財富。
但是商業地產就不行了。
這一套模式，住宅地產可以搞，但是商業地產就會水如不服。
首先是地皮的問題；一般來說，做商場的地皮大多都得是處於城市的商業核心地區，這樣的地皮本身是相當貴的。地產商拿下這樣的地皮，需要付出相對於住宅幾倍甚至是十幾倍的價格。這樣一來，初期投資成本就大了。
再者就是商業地產的銷售，至少在當下的1997年是一個相當大的難題。
因為時代的關係，第一批下海經商，將個體買賣做起來的商戶，大多是租門市進行經營的。而那些國營商店，因為管理和其他的一些原因，給消費者的感官普遍不咋地。
所以當下不論哪個城市，消費者和個體戶普遍更認同門市房。
一來是獨立的經營空間，可以提升經營檔次。二來呢，相比於商場，門市房的營業時間獨立，經營者可以根據實際情況進行調整。
所以目前的商場裡的攤位，往出賣是不好賣的。
可是要是出租的話，諾大一個商場建下來，靠著租金得多長時間能回本？
這就是當下做商業地產的兩個難題——投資大，回款慢。
小院兒裡，將李陽的提議消化了一下，王劍林微微的搖了搖頭。
商業地產目前國內做的不少，但是要說規模做的比較大的，他能想到的也就是亞細亞這麼一家。
只是……曾經火爆河南的亞細亞，近兩年好像也不怎麼樣。
“亞細亞的老總晉野，我們在一起吃過飯，他們的情況我瞭解一些。亞細亞的總店，他們搞的還可以，但是其他的幾個分店，現在經營情況都不怎麼樣……所以這個商業地產，我暫時還是不太敢碰。”
見老王滿臉的牴觸，李陽淡淡一笑。
亞細亞他是知道的。
1988年，王劍林空中的晉野，也就是鄭州中原房地產公司老總，投資3000多萬元在地理位置優越的鄭州二七廣場東南側開發了一個大型百貨商場。
商場面積超過12000平方米，因地處德化街口，商場被命名為“德化商場”。
在商場落成之後，晉野雄心勃勃，在報紙上打廣告招商意欲大幹一場。
可是要想在成熟的“二七商圈”出頭談何容易？
商場所在的二七區靠近鄭州市中心，又因為鄰近火車站，因此成為鄭州市的商貿中心區。區內零售業、批發業經過多年經營、聚集，這就是聞名全國的“二七商圈”。
晉野大把的廣告費花出去，並沒有換來幾個租戶。眼看著百貨商場專案要泡湯，晉野決定不再對外出租，而是改為自己來經營。
幾經尋找，晉野做出了他投資生涯最重要的一個決定——找來了商界奇才王遂舟負責管理整個商場。
經過一番考察後，原來是空軍退役軍官的王遂舟祭出了他的“三板斧”：首先，他將商場名稱改為“亞細亞商場”，當時不是正在搞亞運會嗎，大街小巷到處都在播放韋唯演唱的《亞洲雄風》，這個亞細亞的商場名字，就先吸了一波熱度。
然後王遂舟引入軍隊管理模式，為亞細亞打造一支商業鐵軍，以管理和服務來贏得了顧客的信任。
在搞完了這兩步之後，王遂舟開始了廣告轟炸，在鄭州境內瘋狂打廣告。
三板斧下去，亞細亞開業之後果然火爆。在開業當天，亞細亞超過9成的貨架就被顧客一掃而空，各供應商緊急往商場鋪貨，這種人氣和盛況在鄭州商界可謂是前無古人。
在開業火爆之後，王遂舟更是推出了一系列吸引消費者眼球的政策；就比如設立迎賓小姐、電梯小姐和導購小姐。商場內的所有營業員都是長相甜美、身穿制服堪比空姐的美女。營業員碰到顧客要微笑著打招呼，接待顧客要耐心地介紹，顧客離開要禮貌告別。
嗯……李陽搞綏美服裝城，也是受了亞細亞的啟發，只不過他更進一步，把招聘營業員搞成了一場選美比賽。
不過在總店火爆之後，亞細亞就開始了擴張模式。相繼在河南省開了幾家分店，卻都沒有複製鄭州總店的輝煌。
從92年開始，亞細亞集團投資10多億元，首先在濮陽、南陽、漯河、開封開辦了四家直營店。接著又以參股的形式在北京、上海、廣州、西安等地成立10餘家大型商業連鎖店，命名為“仟村百貨”。
在93年的時候，亞細亞總部甚至還計劃在俄羅斯、澳大利亞開辦分店。宣稱要在2000年前，集團業務涵蓋零售、地產和金融等行業，年銷售額超過500億元。
然而，開辦分店需要投入巨資，亞細亞的資金絕大部分來源於貸款。分店的銷售額並沒有想象中的那麼高，造成資金鏈緊張，出現了拖欠供應商貨款和員工工資的現象，亞細亞總部只得拆東牆補西牆或者四處借錢。
就這樣，去年11月亞細亞天津分店倒閉，西安分店胎死腹中；在剛剛過去的四月份，亞細亞廣州、北京分店相繼停業。
到了今年下半年，情況就更加的糟糕。各家亞細亞分店就像多米諾骨牌一樣紛紛倒下，僅鄭州亞細亞商場一家就拖欠供應商貨款1億元，銀行貸款7000餘萬元，已經是資不抵債了。
知道王劍林想偏了，李陽哂笑道：“王哥，亞細亞那種模式肯定是不行的。我們要做商業地產，不能昨晚商業地產之後不套現，而去搞商場啊！還是那句話，專業的事要專業的人去做，咱們一群搞地產的，去做商場那不是找死是什麼？”
“那你說，商業地產怎麼做才能成？不是我嚇唬你啊李陽，現在做商業地產的成本可不低。咱們不說別的地方，就那大連來說，要是在大連的市中心搞一塊兩萬平的地皮，連拆遷款什麼的都下來，那可至少得六七千萬。要知道，有這六七千萬，可以在大連新區裡搞同等面積的四塊地皮了！”
“王哥，我問你，四塊兩萬平的住宅地皮，你大約能賺多少？”
“這個難說。”
王劍林沉吟一番，才道：“粗約莫的話，八萬平米的一個住宅小區，綜合純盈利差不多是六千到八千萬吧。”
“那我要是說，一個兩萬平米的商業地產，就可以實現這些，甚至要更多的盈利呢？”
李陽勾了勾嘴角說到。
“不可能！這絕對不可能！”
王劍林一愣，隨即嗤笑道：“商業地產開發初期投資大，後期回款期長，怎麼可能創造出這麼多的利潤。就靠著招商，往出租，連帶著往外賣？你算一算，一塊兩萬平米的地皮，你剪完了商場之後營業面積也就在單層一萬五千平左右。我就算這個商場咱們蓋四層，這一萬五千平乘以四就是六萬平。在這六萬平裡面，公共佔用面積就要佔去三分之一。也就是說你有四萬平米的商鋪面積，就按照三千塊一平米的售價來算，你就算把商場建完了全賣出去，回款也就是一億兩千萬！你自己算，地皮你至少六千萬，各項建造費用加一起也得個三四千萬，算上其他各項亂七八糟的費用一千萬。什麼都拋出去，能淨賺一千萬都是燒高香了！你可別忘了，就這一億兩千萬，還得是說所有的商鋪面積，全能賣出去的前提下。這樣的專案，拿頭賺一個億啊？”
所以說你不是穿越者。
看著想象力匱乏的老王，李陽無奈的搖了搖頭。
“誰說要靠著賣營業面積賺錢了？商業地產，做的根本就不是商場，而是商圈！”
“商圈？”
王劍林短粗的眉頭一皺，吸了口氣，納悶道：“商圈怎麼做？”
中午喝了不少的酒，說了半天的李陽有點口渴。他也沒講究，直接拎起了小院裡的一葫蘆瓢，在房簷下的大缸裡舀了一瓢清水，咕咚咕咚的喝了下去。
暢快的哈了口氣，他才燦爛一笑道：
“知道肯德基嗎？你說肯德基，靠什麼賺錢？”
“我當然知道啊，之前放假的時候總領聰聰去。肯德基不就是賣漢堡的嗎，那東西我都不知道有什麼好吃的，西安的肉夾饃比那強多了。不知道怎麼，就招孩子喜歡。”
好一個特麼肉夾饃……
李陽忍不住樂，道：“我要是跟你說，肯德基賣快餐賺不到錢，你信不信？”
“我之前也想了。”
王劍林點了點頭，若有所思道：“我之前帶聰聰去吃漢堡的時候，我就打聽了一下。我們大連那面的肯德基，光是買商鋪就花了三百多萬。你說他那個快餐雖然貴了點，可是一天的流水也就是三五千塊。那麼豪華的裝修，那麼多的營業員，你說它那玩應利潤能有多大，得多久才能把房錢給賺回來啊？”
【新章節更新遲緩的問題，在能換源的app上終於有了解決之道，這裏下載 huanyuanapp.org 換源App, 同時查看本書在多個站點的最新章節。】
缺乏想象力了不是？
李陽這一次不賣關子了，直截了當道：“肯德基的模式就是做商圈，他們在給快餐店選址的時候，會將肯德基周圍的商鋪全都買下來。然後將店放在這個商圈最中間的位置，等到快餐店做好了之後，周圍的客流就大了起來。這個時候，他周圍的商鋪不論是價格還是租金都會相應的上漲。我跟你算這麼一筆帳；把肯德基周圍的十家商鋪都買下來，成本是三千萬。肯德基落成之後，周圍的商鋪升值百分之二十。你算算，這是多少錢？”
“淨賺六百萬！”
幾乎是一瞬間，王劍林就給出了答案。
“所以，你覺得肯德基那三百多萬買的商鋪，還貴嗎？你覺得，肯德基賣快餐能賺多少錢，還重要嗎？”
“臥槽！”
沒等李陽說完，王劍林就一下子從小馬紮上站了起來。
李陽今天說的這些，可真的是擊碎了他以往的三觀。
原來生意還可以這麼做！
背著手，在李奉獻家的屋簷下來回踱步了幾圈，王劍林的表情興奮了起來。
“我明白你的意思了。做商場不賺錢，但是我們可以不指望著商場賺錢。而是在城市的中心地帶，買下最好位置的地皮，然後在中心地區蓋商場，抬高周圍地皮的價值。一樣的住宅樓，要是放在平常可以每一平米賣兩千塊，但是這個商場落成了，而且做得好的話，周圍的房子就可以賣三千，甚至是賣四千！是這個道理不？”
“沒錯。”
見老王一點就通，李陽笑吟吟的點了點頭。
“我還有一個問題。”
王劍林眯起了眼睛，問道：“如果按照你說的商圈模式，那麼我們的初期投資可就更大了。而且這裡面有個核心的風險，就是周圍的房價能否抬高，完全取決於這個商場能不能做起來，或者說能不能做火。這個問題，該怎麼解決？”
“簡單啊，借雞生蛋。”
李陽撿起一根小棍，在地上畫了個圈。
“你這個商場，能不能做起來，取決於你這裡有沒有核心的，能持續夠吸引顧客的商家。只要有那麼一兩個大型超市入駐，客流就不用愁了。客流不愁，商場自然也就做起來了嘛。”
“問題就是這種大型商戶，咱們去哪裡招啊！”
王劍林心急之下，直接蹲在了李陽的面前。
“百分之三十。”
李陽靦腆一笑，伸出了三根手指。
“什麼百分之三十？”
“這個事兒，不能白說。要是成了之後，我得入股，在萬達所有商業地產的專案裡，我要佔百分之三十的股份。”
“……”
你他媽？
王劍林的臉刷一下就紅了。
他覺得他特別想把面前這個臭小子按在地上錘一頓。
不光是因為這小子的胃口實在是太大，更是因為這混小子，太他娘的會挑時機了！
答應，百分之三十的股份不是小數，即便是李陽資金入股，這個佔股比例也超出了自己的底線。
不答應……
他媽的肚子裡的好奇蟲都被這小子給勾起來了，要是聽不著下文，憋的難受哇！