以房地產向銀行錢莊抵押貸款是房地產業融通資金的重要手段，抵押貸款是不可或缺的一項融資手段，洋人們永租土地的憑證道契，在抗日戰爭前是流通性最高的信用工具。
抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是資本主義銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權的單據。貸款到期，借款者必須如數歸還，否則銀行有權處理器抵押品，作為一種補償。
經著名濟學家章乃器在《上海地產之今昔》、也就是他的著作《中國貨幣金融問題》一文中曾經感慨道：“……在半殖民地經濟組織之下，外商銀行負起一部分中央銀行的任務；而外商銀行所認可的週轉工具，就是‘道契’和外商產業證券，只要你手裡有道契……資金的週轉往往不成問題，錢莊股東只要能拿得出道契，錢莊就決不至周轉不靈；銀行或者錢莊受押下來道契，一旦需要資金，馬上可以拿到外商銀行去轉押……”“形成地產流通的稀世現象”。
由於道契可抵押借款，不少外國房地產商的生意越做越大。以甲地道契押款購乙地，再以乙地道契押款購丙地。哈同就是以這樣的方式而暴富的。清光緒二十九年（190年）前，哈同在南京路的土地僅4處，計畝，其後陸續增長，民國5年（1916年）增至1處，土地75畝，民國年為16處，土地111畝，0年間增長4倍。據上海房產公會民國年的估算，除少數中外業主及各銀行所置產業不需押款外，其餘各戶至少佔/，均需押款。
根據《費唐法官研究上海公共租界情形報告書》一書所載“190年上海14家銀行（其中1家是華資銀行）的房地產押款額達118萬銀兩”，相當於這些銀行貨物押款的1.48倍。
抗戰前，匯豐、麥加利、花旗、東方匯理等外資銀行都經常接受外國房地產商的抵押貸款。業廣地產公司是抵押貸款的大戶。這個公司民國1～5年的5年裡，每年向匯豐銀行抵押借款分別為144萬兩、195萬兩、81萬元、916萬元、98萬元。哈同在匯豐銀行抵押借款經常有幾百萬兩。民國0年6月哈同死時，尚欠匯豐銀行押款500餘萬元。
華商銀行錢莊對房地產的抵押放款，據民國年上海各銀行儲蓄部的資產負債表記載：在抵押放款中，房地產佔據重要地位。浙江興業銀行儲蓄部10萬元抵押放款中，房地產為196萬元佔6.％。上海銀行抵押放款888萬元中，房地產為4萬元，佔8.6％。交通銀行滬行儲蓄部抵押放款189萬元，房地產為14萬元佔70％。中國墾業銀行抵押放款189萬元中房地產佔15萬元，中國實業銀行和中國企業銀行的抵押放款幾乎全部是房地產。錢莊的抵押放款情況也是一樣。上海著名的福康錢莊，民國年抵押放款總額為46萬元，其中房地產押款為19萬元，民國年的抵押放款總額515萬元，其中房地產押款7萬元。福源錢莊的房地產押款是抵押放款中的主要專案之一，民國14～15年、民國17～0年6年中的佔抵押放款總額1/4左右，自民國1年起逐漸增加到1/、/及/4以上。
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這裡再講一講何謂抵押放款，外國銀行一般不直接承押中國人的產業，中國人房地產抵押借款，只能向本國銀行、錢莊或外國房地產商押借。這樣，外國房地產商又多了一項抵押放款的業務，在某種程度上起了金融機構的作用。押款種類有房地產押款、空地押款、空地押造、租地押造等等。外商以5～6釐的年息向外資銀行抵押借款，轉手以7釐～1分釐的利息貸放給中國人。業廣地產公司既是抵押借款的大戶，又是抵押放款的大戶。民國0年放款近400萬兩，民國年放款為646萬餘元。比商義品地產公司前身是義品放款銀行，幾乎專做抵押放款。美商中國營業公司用“出後門”（前門承押進來，後門轉抵出去，實為中介。賺取佣金和利息差額）的辦法大做抵押放款，民國年放款額高達900萬元，其中568萬元是轉押出去的。外國房地產商放款除利率高以外，押價一般以押產折半承抵，有的只及產價成，押期一般1～年，逾期不贖，承押者有權處置押品，由於利息高押期短，被外國房地產商吃掉的房地產為數很多。義品地產公司僅民國5年1年就吃進跑馬廳公寓、林肯公寓、愛利斯公寓、三德里、三民坊等7處中國人的抵押產。新沙遜洋行從民國5～9年吃進中國人的產業就有泰晤士大樓、靜安公寓、華盛頓公寓、安義裡、迎春坊、同春坊等10多處。清末大吏盛宣懷的100餘畝房地產就是由其子孫押給中國營業公司而被吃掉的。
從合資的大東銀行講起來，大東銀行（英文名不詳）為中日合辦的銀行，法定資本600萬元，向北京財政部備案，民國9年（190年）設總行於北京崇文門內大街甲1號。該行專營活期、定期儲蓄、各種存款、抵押放款、匯兌等銀行業務。上海分行成立於民國11年，經理為市村。民國16年由於時局發生變化，該行存戶提取存款日多，一時放出的款項不能馬上收回，曾向中華匯業銀行設法通融，並乞援於橫濱正金銀行，因行內可供抵押的東西均已罄淨，各關係行亦鑑於時局嚴峻，均予謝絕，該行挽救乏術，宣告停業。（未完待續）