“海景別墅”群的開發，是吳瑕正式向梁騰提出來的首個大型投資專案，沒有誰比她更迫切希望這樣一個專案順利的落實。
在這片“海景別墅”中，吳瑕希望能夠建一座極為豪華的院落。
用吳瑕那種見多識廣的眼界，也可以稱之為“院落”的，那佔地面積，絕對不會像普通別墅——那種建築帶院落的總面積，只有1畝地的別墅。
吳瑕的眼界就是那麼高。這跟她的“成長經歷”及“成長環境”，有著密切的關係。
想想吳瑕她爸在“帝都”蓋的莊園吧，幾千畝地起步的哩。吳瑕在那種環境中住過好多個年頭的。
梁騰手頭上現在有5000畝地，吳瑕不可能唐突的請他統統蓋成一片私人莊園，畢竟梁老板這個別墅專案是要賺錢的。
但吳瑕覺得劃幾百畝地來蓋自己心儀的院落，也是應該的。否則豈不是白白浪費了如此低價的徵.收到的土地嗎？
吳瑕跟梁騰提及，想請他劃出幾百畝臨海的、位置最好的土地，來蓋個小莊園。
梁騰開始時，也被她這大膽的建議嚇了一跳。
據梁騰所知，許多的大樓盤在一處地方拿地（不是單個城市，而是城市的某個角落），也很少有一次拿上千畝地的。
多數開發商拿的地塊，佔地面積往往在幾百畝。或者百來畝也有。
這種幾百畝的地，都夠開發商花幾個年頭才能全部建滿房子。
畢竟蓋的樓盤統統是電梯高層。
吳瑕居然建議，拿出幾百畝地來蓋個小莊園？對了，為何她強調只是個“小”莊園呢？
吳瑕雖然沒有詳說她在“帝都”的家有多麼“遼闊”，梁騰現在“腦補”過來了，肯定是個超級“大”的莊園！
梁騰有點心虛，咬一咬牙，試探的問：“那拿出600畝地來建個莊園，夠了嗎？”
“可以。”吳瑕想了想，說。
梁騰提出的600畝的面積，算是她的心理最低值。
梁騰聽出她語氣中有種“湊合吧”、“勉強啦”的味道。他也是要面子的，咬咬牙說：“吳瑕你比較有經驗。你說大概蓋多少面積的莊園合適？我聽你的。你也知道這次在‘望舟村’一共拿了5000畝地。如果蓋莊園需要更大面積，咱們再請相關部門幫忙再徵它2000畝地。”
“這個倒不必了。你以為‘望舟村’還有2000畝地給你徵嗎？剩下的山多半是些坡地，不適合建設商品房了。那些坡地零零散散的，算個總面積，當然也在5000畝以上。但開發的價值太低了。”
吳瑕搖搖頭說：“我之前跟相關部門商討，最後定下徵5000畝地，可不是坐在辦公室裡拍著腦袋的決策。而是到村子裡實地檢視過了。這5000畝地，是‘望舟村’成片的方正的地塊。”
“還有一些邊邊角角的地，東一點，西一點，一處角落一點，合計起來，應該也有大大的幾千畝吧。但那些地太零碎，又以‘山坡地’居多數，徵來也不好開發。再說了，現在再要去徵，也有點太遲了。望舟村民們，看到入村的那‘天犬嶺’竟然開始開鑿‘隧道’了，還有點閒地的人們，肯定要坐地起價了。這個也不能慣著他們。”
梁騰有點赮然。
之前剛拿到5000畝地時，梁騰可是覺得有點太多了。
但想想這一片區域就開發“海景別墅”群，不建高層建築了，投資的資金應該沒有“王者大廈”背後商業街，那30棟“超高建築”燒錢。
梁騰也就“勉強”的同意徵5000畝地了。
誰知，現在吳瑕建議他弄一個佔地幾百畝的莊園，他一下子就感覺5000畝地，似乎也不是“很耐用”啊。
腦子裡，首先冒出來的就是能不能追加徵.地了。
吳瑕和梁騰經過一番認真的琢磨，“海景莊園”的面積最後鎖定在800畝。這八百畝地經過精心挑選，最後選定了南邊的臨海邊的地塊。
主要是那兒地塊的側面，有兩座高5、60米的矮山。之前就因為有這矮山的存在，使得“望舟村”的土地被“割碎”。
梁騰在收購5000畝地時，這座連綿數百上千米的矮山，就算是“添頭”，贈給梁騰使用了。
這山長是長了，但山上的平地，幾乎沒有多少。滿山的綠植也是天然生成，不屬於村裡哪一家的承包地。
如果硬要論起歸屬權，那這個矮山，應該算“望舟村”集體所有吧。
當時簽訂5000畝地的轉讓協議時，村裡為了儘快的賣掉地，拿到錢，就把這個看似沒有開發價值的“矮山”，送給了梁騰。
如果梁騰建清一色的“海景別墅群”，這片“矮山”對他當然是一點用處都沒有。
擺在那就擺在那。
可一旦聽眾吳瑕的意見，決定拿出800畝地來建“小莊園”了，這片“矮山”頓時就成了“神來之筆”，不可缺少的“點掇”了啊。
莊園，莊園，沒有“依山傍水”的，算哪門子的人居環境優越的莊園呢？
面朝大海，不可能說它沒水了。這片蔚藍海洋，盡收眼底，感覺比吳震霆“帝都”莊園中，那人開鑿出來的小河流，視覺效果強得太多。
至於“矮山”的高度，其實比之吳震霆莊園所倚的山脈，也是要高出10來米的。
因此，除了面積比不過吳震霆的那座莊園，但也不是樣樣都不如。
確定好了建個“海景莊園”的地塊位置，梁騰又來關心造價的問題。
對於佔地這樣廣闊的莊園，就算你總建築物的人工材料花費，處於可以承受的範圍。但最燒錢的卻是“裝修”方面（包括綠化的費用）。
梁騰前世，就參觀過一處佔地面積在90多畝的私人莊園。那是梁騰認識的一位房企大老闆的私人莊園。
那家夥狠啊，拿到近百畝地來蓋莊園。那地塊，是在老家農村透過跟村民簽訂“田地長租協議”獲得的。
所謂“長租協議”，就是不買你村民的地，土地權屬仍歸你，但你那土地的承包期有30年之久，那老闆就租你的地30年。
儘管租金是一口氣結清30年的，但它便宜啊。
一畝地，一年的租金才300塊，租個30年也才花9000塊。
一共租了95畝地，直接結清30年的租金。
租下這些地兒，才花了大老闆85萬多。
村民們以為大老闆租那麼多地，是搞“規模種植”，想到的是30年後兒孫輩可以收回田地。
而大老闆卻不聲不想，悄悄的把這95畝地都圍起了高牆。隔絕外界的干擾，就開始興建他心儀的老家莊園了。
這是要把租來的地“改變用地.性質”，變成永久的建築物啊。
出租了地的村民，大部分跟那房地產大老闆關係很好。對方許諾滿了30年租期後，如果村民們答應，他會繼續續租。這樣村民們就可以一直有點活錢收入。
從長遠來看，比一次就徵掉了地，划算多了。
如果村民們不同意他繼續租地，那地上的建築他會“移走”，把土地“恢復原樣”。他只不過是動了“思鄉”之心，蓋好莊園，也只是每年小住一月半月的。他在城裡30層高的電梯樓的產權，都有兩棟呢。不在乎砸錢弄這個鄉間莊園。
大部分村民被大老闆美好的前景許諾，說得暈頭暈腦，無比信任他。心想人家大老闆生意做得那麼大，哪裡會坑你這些不值錢的地？
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結果幾年時間，愣是把莊園建成了。
期間，也有三戶特別不放心大老闆的村民。覺得他把田地都建成了莊園，既成事實了，再過30年，瞭解這些地兒具體情況的人都死了個七七八八了，後代再來跟他糾纏那95畝的產權歸屬，豈不為難？
於是那三戶特別不放心的村民，就堅決的到處去告狀，曝光大老闆違.規改變土地用途，建了那麼大的一座莊園。
大老闆在當地相關部門中，很有人脈。
硬是在連年的告狀聲中，把莊園建好了。
田地被“佔用”建成了莊園，既成現實了，就連那三位最積極的告狀者。也開始消停了下來。
這事兒一直拖了十多年。
如果不是最後在網上鬧得沸沸揚揚了，當地的有關部門也懶得管它。但事情鬧大了，就得處置了。
相關部門，出動了十幾臺的勾機，把整個莊園都強制的“恢復了原狀”。
據說那大老闆也沒想到最終會落得這樣一個“悽慘結果”，為此還大病了一場。
梁騰作為同鄉，再憑著曾經替大老闆打過工的關係，也前去探過病。
所以很清楚，大老闆的莊園假若被直接夷為“廢墟”，損失高達3個億。
所以梁騰就有個擔憂啊，人家大老闆砸3個億，蓋了個佔地95畝的莊園，而他要蓋的莊園面積大上8倍之多——難道得投20幾個億進去？
吳瑕卻很有經驗的表示：賬可不能那麼計算的。關鍵要看你那莊園裡的“建築物”蓋了多大的面積。有些莊園的佔地面積雖大，可它只蓋了幾百平的兩層別墅，剩下的地盤搞點植樹，用圍牆圍起來——像這樣簡單搞出來的莊園，頂多多花些修圍牆的錢。
當然，佈置如此簡陋，進入莊園中有種“空空蕩蕩”之感，毫無美感可言。
因此，梁騰要精心搞一座800畝的莊園出來，理論上當然比大老闆的95畝莊園多花錢。
但也不能直接用面積的倍數，去計算“造價”。
吳瑕具體的經驗比梁騰多，她笑道：“有些富人，小小幾十畝的莊園就造價數億，錢花在哪兒呢？像購置小島國的‘羅漢松’，一株售價高達上千萬——但梁騰你搞個莊園有必要‘移栽’那麼貴的‘羅漢松’嗎？完全沒必要嘛。普通的椰樹，種兩排過去就挺賞心悅目。或者種幾排‘紫荊花’，那是我的最愛啊。反正，全部都栽種普通的樹木。裝修別墅，也就是在‘式樣造型’的別緻方面，多下工夫，用料，用大眾化的也就足夠。”
“這樣一來，最後預估的造價，大約是多少呢？”梁騰小心翼翼的問。
吳瑕很有信心的說：“有4到5個億足夠了的。”
“才4、5個億就能建好一棟莊園嗎？”梁騰有點驚訝的喃喃說了一句。
但隨即又發起愁來了。
就算是只預期5億，就能弄那麼大的一棟莊園，可梁騰近期需要投資的專案有點多啊，一下子挪用掉那麼多的資金，壓力山大。
感覺再去弄其它的，欠缺“啟動資本”，就非常被動。
吳瑕當然知道他資金吃緊。
在建議他蓋佔地800畝的莊園之前，她就想好了全套的解決資金來源的方案了。
“解決辦法，還是得靠‘海景別墅’預售。”
吳瑕直接把她的結論先拋出來。
然後才侃侃而談，闡述觀點：“我建議，這些‘海景別墅群’，弄最高級那種，一棟海景別墅的建築面積控制在500平左右。地上兩層半，地下室則有兩層。這樣的一棟，包括一個院子。院子大約佔地半畝吧。”
“按照這‘別墅’佔地面積來計算，1畝地可以建2棟‘海景別墅’。扣除上千畝地，來蓋你的‘莊園’，剩下4000畝地，大概可以建8000套‘海景別墅’。”
“當然，這僅僅是理論上的資料。真正算起來，還要照顧環境的綠化，建公共的活動區域，還有一些通道，那些都需要消耗大量的面積。也只有環境弄好了，才真正稱得上高檔的‘海景別墅’啊。因此，別墅的總數，我預計得控制在5000套左右。”
“這樣啊，”
梁騰腦子飛快的計算起來：“你說平均1套‘海景別墅’的面積在500平，現在每平的售價大約在2萬，那這樣一棟建築的售價在1000萬？一共5000套，都賣光了那是多少錢？500億？”
說出“500億”這個數字，梁騰自己首先都愣住了。
能賣這麼多錢？
而5000套別墅的建造成本是多少呢？
算它每平的造價，是1000塊，每棟500平，那一棟的造價就是50萬？就算綠化面積及公共設施的費用，乃至“購地成本”，統統算上吧，每棟的造價，不超過150萬。拿它賣1000萬，這是翻了多少倍利潤？
把什麼費用都打入到“海景別墅”的造價裡面，每棟的成本，算它150萬，蓋5000棟，那就是75億的成本。
梁騰又要暈了。
居然要自己先砸75億進去嗎？
這投資，比商業街的商鋪投入都來得大，難怪最後能賺上幾百億。它本身的投資就大啊。
包括蓋800畝的莊園需要的5億，那就是要在“海景別墅”群專案砸進去80億。梁騰哪裡拿得出這麼多錢？
分5年來進行專案建設？
那每年也得真金白銀的掏15億多，梁騰也掏不起啊。
“王者大廈”背後的商業街年度投資7億，他都是傾其所有，把“小葉紫檀”和1噸金磚都賣掉了，“年度”投資才有了著落。
還是沒錢啊。
專案的前景是挺美好。但無奈現在資金太緊張了啊。
拿不出就是拿不出。
這就充分顯示了，攤子鋪得太大的嚴重後果。
吳瑕看他一臉愁眉苦臉的樣子，忍不住笑了：“我之前不是說了嗎？海景別墅可以預售啊。”
“別墅的售價太高了，不知道預售能賣出幾套？”梁騰憂心忡忡的說。
吳瑕臉上露.出非常自信的表情：“多了不敢說，我來負責預售的話，起碼可以賣掉300棟左右吧。”
“1棟售價1000萬。賣掉300棟，那就可以拿到30億的‘預售款’！”
梁騰算出了這個數字，頓時變得心情振奮：“有這30億的‘預售款’，又用不著支付利息。這真是專案的前期投資就有了。”
“蓋好5000棟‘海景別墅’只需要75億，也採取跟‘商業街’相同的進度，分5年弄好吧。每年投資15億，30億都可以兩年內不必擔憂投資跟不上了。在這兩年內，只要賣出50套別墅，蓋800畝的莊園的錢也夠了。再接下來的三年時間時，不求多，只要每年售出幾十上百套‘海景別墅’，咱們公司就能源源不斷的獲取鉅額現金。到那時候，看上了什麼大專案就不必為資金犯愁了！”
梁騰挺樂觀的。
之前是擔憂“海景別墅”建好了賣不出去，白白把鉅額的資金套在這個專案之中。
有吳瑕打包票至少有300套房是鐵定能售出的。梁騰的一顆心就淡定了。
拿到300棟別墅的預售價30個億。這個“望舟村”別墅群專案，就可以一邊建一邊觀望，總不至於會被套牢了大量資金。
到那時，就算別墅賣得慢，梁騰也沒關係了。
只要不是賣不掉，爛在手裡，他就不怕等待。開頭這幾年，他也不貪心，只求每年賣150套左右，收回15億。
能一直持續到完成全部專案的投資，就可以了。
5年之後，就算“海景別墅”陷入了一個“滯銷期”，梁騰也不怕。
因為統統都已經建好了，他完全沒有投資這個專案的資金壓力了。
可以這樣說吧——就算這個“海景別墅”專案，最終要賣幾十年才賣光。梁騰也不怕。因為他知道十幾年之後，“開放之都”的房價攀升到近10萬每平方時，這些才售2萬一平的“海景別墅”會賣不出去嗎？
當然，到那時候，“別墅”的售價也會隨之“水漲船高”，不可能一直維持在2萬的價格。
不論它怎麼漲，梁騰這幾年內就弄好了它，成本就那麼低，他只要適當的比市面上的房價便宜一些，“海景別墅”就會非常銷售了的。
無論怎麼說，最關鍵的就是頭幾年的投資可以確保完成了，接下來，他就“進可攻，退可守”，掌握了全域性。
梁騰思前想後，覺得沒什麼大問題了，就下了決斷。
趕緊的出設計圖紙。別墅和莊園的圖紙都一塊設計好。
別墅的“預售證”儘快辦下來（這種低層的建築，不像超高樓需要先蓋到多少層才給辦“預售”的，更方便）。
莊園的開工建造，可以先放一放，先讓吳瑕拿那“海景別墅”的設計圖紙去搞“預售”。
只要她真的能透過“預售”把30億拿回來，梁騰保證在幾個月，就可以把300棟“海景別墅”搞好。
以前不知道，建“高檔別墅”出售，原來這麼賺錢啊。印象中總覺得蓋高樓“圈錢”比較多。現在看來，蓋低層的別墅也很賺錢嘛。
很快梁騰就想明白了。
“高檔別墅”售價那麼貴，也就是吳瑕人脈廣闊，才敢自信滿滿，可以一個人賣掉300棟別墅。
另外，建高樓的收入，確實是要比蓋別墅，能獲得更大的利潤。
只不過，蓋高層的商品房，週期比較長。不像蓋別墅那麼快速就能蓋好，拿去銷售。
現在梁騰需要“掙快錢”，當然就有種錯覺，似乎蓋“海景別墅”特別的賺錢。
吳瑕就擔心梁騰在資金吃緊的情況下，不願先上馬“海景別墅”的建造，寧可先去拓寬“天犬嶺”到“王者大廈”的道路，隨即修建沿街的商鋪。
他這種想法，證明梁騰的思維有點固定化了。總以為蓋沿路的商鋪，最為收入穩定。其實真正算起來，賣別墅能掙到的錢，也沒比賣商鋪的收入少。
吳瑕特別希望“海景別墅”專案可以在最短時間內上馬。只有這個專案正式開工了，有了部分的“預售款”了，800畝的莊園的建造，才有可能提上議程。
她暗暗的在心裡定了個“小目標”，先全力去幫梁騰“預售”別墅，力爭在這幾個月內先拿到30億的預售款。
儘快推動800畝莊園的開工建造。吳瑕下定決心，等到“海景莊園”徹底完工之日，就是她向心上人兒表白心跡的時候。
那種激動人心的時刻，有時候也需要一點“儀式感”的。
能在景色優美的“海景莊園”中，跟梁騰款款的互訴衷腸，那是多麼美好的一件事情啊。
無論最終的結果如何，吳瑕知道，她永遠不會忘記那一刻。
不會忘記，為了擁有那個一個如詩如畫的表白環境，她努力付出了多少！