馬士民好奇問道：“什麼專案？”
在香江這種城市，很少有什麼大型項目，總規模能夠超過一個巨型碼頭，即使是在中環修建摩天大廈，也比不了，除非地鐵。
“我們已經將紅磡海邊的那塊工業地皮改成了商住性質，200萬尺（20萬平方米）的面積，如果開發的話，是不是也需要大量的資金？”徐志笑道。
“開發大型高階住宅小區嗎？”馬士民點點頭沉吟道：“這的確需要不少資金，不過我擔心不是時候，一旦我們將住宅建成了，而中英談判還沒有結束，那我們的資金可就被困住了。”
“這一點不需要擔心，因為這塊地皮，我沒打算開發住宅。”徐志搖頭道。
馬士民愣了下，問：“那我們在這上面建什麼？”
“我打算在興建一個大型商場、寫字樓、酒店、高階公寓組成的綜合體，名字叫做黃埔廣場，所有的物業全部由和黃自己持有，總建築面積2000萬尺（200萬平米）。”徐志笑著說道。
“全部自己持有？”馬士民驚道：“董事長，這樣的話，那資金方面……”
“具體需要多少資金，還得看後續的規劃設計，但按照目前香江的平均建築成本，只是這一個專案，總投資估計超過150億港元。”徐志說道：“我們自己墊資30%，其他使用貸款，差不多也需要50億港元的投入，這可不比一個碼頭差吧！”
“可是，全部自己持有，這風險是不是太大了。”馬士民擔心道：“紅磡雖然靠近海邊，但從來就不是香江的商業中心。這裡靠近九龍城區，海底隧道也可以直接通向中環，如果這片地用來建住宅，我們的收益絕不會低，物業持有方面，我們也可以建一家商場，這樣的話，風險要小得多。”
“不是商業中心又怎麼樣？”徐志笑道：“只要我投資的地方，他將來就是商業中心。前段時間何國原以及林文舟他們一直有疑問，為什麼我要將美的以及長興的總部建在紅磡而不是中環？現在你明白了吧？”
馬士民道：“董事長是想利用美的以及長興龐大的員工數量及周邊的合作為基礎，將紅磡打造乘香江新的商業中心？”
“不錯，美的公司的職員收入本來就不錯，同時美的本身就有一系列的供應商及合作伙伴，只要我們搬到了紅磡，這些人也極有可能會跟過來，這麼大的群體，足以形成極強的商業規模。
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紅磡這個專案於和黃，就和天水圍造鎮計劃於恆大，都是你們兩家公司百年基業的根本，只要這個專案成功了，那麼在將來，紅磡這一片地皮上面的建築群，會是和黃最大的財富。”徐志笑著說道：“至於將來香江的問題，你不用擔心，我有十足的把握。”
後世的李嘉成，在80/90年代，曾經在香江，開發了著名的四大圍村專案，總利潤高達200億港元，這些資金是李氏財團能夠大肆國際化的根本原因。
而四大圍村專案中，第一個也是最為出名的，也就是黃埔花園專案。
黃埔花園的舊址是曾經和黃集團的船塢碼頭，進入70年代後，和黃與太古合作，將船塢合併後遷往了青衣島，留下了一片面積高達200萬尺（20萬平方米）的空地。
當時的和黃的大班祁德尊意圖開發這塊土地，興建一座類似於太古城的頂級小區，只不過碰到了一個致命問題，船塢碼頭的土地是工業性質，如果想興建商場住宅，那麼必須要交一筆鉅額“補地費”。
而補地費交完之後，再開發基本上已經沒什麼利潤，這是港府的策略，要不然，所有企業都購買工業用地進行改地，那哪家地產公司還願意參與土地拍賣呢？
補地費困住了祁德尊，也困住了後續的韋理，而到了後世李嘉成接管和黃時，當時的地價幾乎到了巔峰時期，補地費需要28億港元，李嘉成自然不肯接受。
而到了1984年，中英談判雖然有所起色，但地產市場卻一直萎靡不振，為了刺激香江的地產行業，港府同意了李嘉成的條件，以3.9億港元“的補地費修改了這塊地皮的土地使用性質，只比徐志目前所談的3億港元多9000萬港元。
到了85年初，中英談判結束，香江前途被定了下來，房價開始穩步回升，李嘉成立刻安排了修建黃埔花園的圍村專案。
黃埔花園一共包括760萬尺（76萬平米）的住宅以及190萬尺（19萬平方米）的商場，整個專案從1985年開始，至1989年結束，出售的過程中，香江房地產剛剛回暖，房價大幅度上漲，整個專案的溢價非常之高。
黃埔花園的土地為自己持有，只支付了3.9億港元的改地費，而整個專案的建築費用為40億港元，而後面的四年，總收入高達90億港元，只是拼住宅，就輕輕鬆鬆的賺到了50億，同時還白得一個170尺的商場。
這個利潤在當時的香江，可以說是最賺錢的商業案例，不過徐志卻看不上眼。
80年代末的房價雖然不低，但比起90年代的逆天，差距還是非常大的，要知道，香江的房價，從91-97年，就上升了4倍，租金也是大幅度上漲，任何在80年代以當時市場價格購買的房產，經過90～97年，只靠上漲的租金就足以收回成本。
歷史上的李嘉成做住宅是因為要將資產流動起來，而這一點住宅專案極為合適。
但目前的和黃並不需要急著將旗下的土地套現成現金，反而，資金多的花不掉的時候，投資物業才是硬道理。而目前的香江市場上，也很難投入百億港元購買物業，那麼，在自家土地上，大規模興建就成了最佳選擇。
因此，有計劃的興建一個大型的商業綜合體，就是目前和黃的最終計劃，涉及一家大型商場、數十棟用於出租的寫字樓、數棟高階公寓以及酒店等等。
後世李嘉成的黃埔花園，總建築面積只有950萬尺，那是因為香江的法律，對住宅的限制較多，容積率不可能無限的上升上去。
但商業寫字樓的要求則低上很多，因此，同樣面積大小的土地，建住宅和建寫字樓的比，面積要差上很多。
因此，徐志打算將整片土地，建成容積率為10的大型寫字樓群。
至於這裡將來有沒有人前來出租，徐志絲毫不擔心，第一，則是美的及長興總部公司的遷入，必然能夠帶來大量的收入穩定的人群，第二，中英談判之後，香江的地產價格暴漲，租金也會倒逼著大量企業離開中環等地，而現在，和黃會在紅磡準備好足夠商業配套，以吸引這一部分群體。
“既然董事長這麼說了，我先去做一份市場調查，等到結果出來後，我們再商討細節問題。”馬士民心中也暗中分析起來，雖然這個專案會耗費大量的資金，但也不會要一次性投入，而是分期建設，這樣一來，和黃也能同時進行這麼多的大型項目。
“好，那你先去安排前期的土地平整，再讓設計師們按照我的資料，設計出樓盤樣式吧。”徐志也知道這種專案可不是大型住宅小區，畢竟要自己公司長期持有，不可能是一蹴而就的，光是前期的招標恐怕就需要幾個月時間，急也急不來，按部就班的按程序即可。