房地產抵押放款作為上海灘房地產行業的重要推手，曾經發揮和正在發揮著巨大的作用，據說房地產抵押放款也是外國房地產企業在華經營的業務之一。
有些企業租地後，建屋資金不足，即向出租土地的洋行借款，如山東南路延安東路口壽康裡基地，承租人天福公司，因缺乏建屋資金於民國十四年向土地出租人借銀65000兩，以地上建築物作抵，期限8年，利息9％。
此處還有拿自置房地產向外國教會抵借款項的，押款利率一般為7到9釐。有押款到期無力清償而被外國洋行吃進的，比方講提籃橋區的87號18丘、盧灣區的47號甲丘、黃浦區的1號6丘、常熟區的號6丘、8丘、18丙丘，周家嘴路的興仁裡等。
有的洋行甚至還委託外國房地產商代放款項，開展多種經營。
作為西方在上海灘的私營房地產，外商是不得不需要仔細講一講的，比方講美利堅國商行中國營業公司、英文名稱ChinaRealtyCo.FederalInc.U.S.A，它是由大清國光緒二十八年，美國人派克R.H.Parker創辦。
主要經營房地產買賣和抵押放款業務，以代客買賣為主。公元195年10月到196年1月，自產買賣利潤率11.5％，盈利4萬多銀兩，代客買賣88筆，交易額500多萬銀兩，利潤率4％，獲純利1萬銀兩。長期高額抵押放款，放款數額是資本額的5倍，以轉押為主。
抵押放款利率具體講起來大部分為年息8釐～1分，加上佣金1釐半～釐半。轉押公司可得利1～釐，主要賺佣金。195年10月～191年底，獲利1萬銀兩。197年八一三事變後，被日軍軍管，交易幾乎停頓。
房地產經營中的房地產抵押借款，由於房地產的可靠性，以此為抵押的金融活動普遍開展。上海灘金融業的一隻鼎匯豐銀行放給業廣地產公司抵押借款，僅民國4年即達900餘萬銀元。民國5年前後，外國地產商押在14家外資銀行的房地產價值高達1.億元，竟高出這些銀行其他貨物押款的1.4倍。他們利用押款繼續投資房地產，使產業滾雪球般增值。
外商銀行一般不直接承押華人產業，而由外國地產商承接，押款年息8釐以上，而外商向外資銀行押款年息5～6釐，轉手之間大得其利。而且借款條件苛刻，產業僅按市價折半抵押，期限l～年。
其中華人大業主程霖生向英吉利國人德和洋行押借白銀00餘萬兩，後程因標金投機失敗，德和剎價取得其大量房地產。比商義品地產公司從清宣統元年、公元1909年以100萬規元開始做抵押放款，民國14～17年受押600餘筆，放款總額高達1184萬銀元，並以此取得跑馬廳公寓等8處國人房地產權。
華商金融業開展此項業務較遲，其中的福康錢莊房地產抵押放款在大清國光緒三十二年、公元1906年佔總抵押放款11.6％，0世紀0年代為0％左右，0年代達50％左右，民國、年竟高至97.％。
此為華人房地產商還運作抵押還債，比方講大清國光緒二十五年、公元1899年，房地產鉅商程謹軒及其後代在靜安寺路赫德路口、愛文義路麥特赫司脫路口建造花園住宅。
二十世紀初，華人大房地產商程氏祖孫又在靜安寺路卡德路口建造德義大樓。由於程氏後代程霖生和程貽譯經營不善，揮霍無度，連連破產。
民國19年、公元190年，程氏後代將上述房地產紛紛向銀行、錢莊抵押貸款還債，但又無力贖回，結果抵押的房地產全部被銀行、錢莊沒收變賣或留作自用，一代民族企業家黯然收場唻。
這裡再來講一講抵押造房的事體，最初，境內的中外房地產商均採用抵押貸款方式，取得資金，再次投入開發。沙遜、哈同、程謹軒祖孫、李鴻章、盛宣懷、貝潤生、周蓮堂等人，自境內形成租界起紛紛購置和租賃靜安寺路、長浜路（今延安中路）等路段的地產，並以所購或所租地產和其在它處的房產作抵押，向銀行、錢莊等貸款，投入房產開發，建造大量房屋。隨著地價和房價的不斷上漲，這些房地產開發商贏得巨額利潤。
除上述中外房地產鉅商外，還有許多中小房地產商在境內從事開發時採用抵押貸款方式取得建房資金。民國18～8年，房地產開發商周浩泉租得他人土地作抵押，向錢莊或親戚借款造房。這期間，他在境內所租的土地有杜美路、古拔路、慕爾鳴路等多處。
華人房地產商周浩泉的借款分為5期，第一期工程動工、借款0％；第二期施工牆身到層擱柵，借款5％；第三期屋面蓋好，借款5％；第四期門窗樓板配齊，借款0％；第五期水電衛生設備配齊，借款10％。每次借款，放款人均到現場察看後，憑藉條領取。還本採取撥還本息按期遞減，每滿6個月作為1期，分6期（年）本利償清。利息按月息1分計算，比銀行利息約高50％，並以房租作擔保。
契約抵押在中外房地產商中間普遍使用道契作抵押，向銀行、錢莊或房地產公司貸款。
作為道契抵押貸款業務，房地產商必須提交自己的道契給放款銀行，為自己的經營從金融界取得支援，而道契抵押往往要承受較高的還款利息。
外資銀行一般不接受中國人道契抵押借款，只能由外商房地產公司如沙遜、哈同洋行來承接。外商房地產公司向銀行借款利息為5～6釐，而轉手貸放給中國人時，利息在8釐以上。如程謹軒等人以道契押款承受利息均在8～10釐以上。哈同在境內常以甲地道契抵押貸款購乙地，再以乙地道契抵押貸款購丙地。如此迴圈，資金越滾越大。
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除了向銀行、錢莊、房地產商抵押房地產貸款外，還有一些發生在民間的典屋貸款，即以私人房地產作押，出典給承典人，向承典人借款，訂立還款期限協議，到時贖回。這類典屋現象在境內也常有發生。（未完待續）