我這裡要先來講一講阿拉上海灘上頭商品房經營的一個重要的因素，在就是清末來自民國的房地產商品房經營的產權和沿襲，也就是產權的事體唻。
儂曉得伐？伊個在鴉片戰爭前，境內除少數集鎮外，大多是人煙稀少的偏僻農村，偶爾有房屋買賣也只是私人財產的轉移罷了。
辰光到了大清國道光二十三年、公元一八四三年，阿拉上海灘上海闢為商埠後，隨著租界的建立、工商業的發展和人口的增加，私有房地產逐漸商品化和產業化。
尤其是是在大清國咸豐十年、公元一八六零年，伊法蘭西租界越界築路開始以後，有些洋人房地產商乘機在新開闢的路基兩旁壓價收買土地，建造房屋牟取利益，法蘭西租界當局則以徵收地稅和房捐為其財政基礎。
而阿拉上海灘上頭的華人商人們別苗頭，其中某些目光敏銳的華界富商也聞風而動了，比方講大清國光緒三十四年、公元一九零八年辰光，華人富商張士希搶先在徐家彙大量購地，建造兩層樓石庫門里弄房屋百餘幢、也就是孝友裡。
而前頭一再提起的買辦程謹軒和顧象新也在相鄰地段各建店樓數十間，從此經營房地產業成為華界投資新風尚。
講話間又到了民國三年、公元一九一四年辰光，法蘭西租界當局著手進行了第三次擴張，而聽到風聲的海內外房地產商更是蜂擁而至，花大手筆在上海灘大量租購土地，廣置房產，透過出租或出售獲取厚利。
透過一系列的自發性擴張，到了二十世紀四十年代的辰光，就講如今徐彙區轄區內已經有新式里弄、公寓大樓和花園住宅共一百八十多萬平方米建築面積，可謂發展迅速。
隨著房地產業的發展，房地產經營中介機構和經紀人、俗稱的掮客也應運而生，儂曉得伐？所謂掮客就是如今上海灘上頭通常講的黃牛黨。
這些搗漿糊的黃牛黨、也就是中介方在房屋交易中，收取佣金一般在成交總值的百分之二點五左右，最高達百分之五以上，真是憑空獲利，結棍。
俗話講屋主、屋主，講的就是一間房子或者一棟大樓，都有個產權歸屬，而有些房地產商因土地、資金短缺，還採用了租地造屋、預收租金、分宅出售或作抵押等經營方式，等於是把產權典押出去了，以謀取盈利。
晚清到民國辰光，那個時代的房價隨意性大，價格往往遠遠高於價值。比方講淮海中路某弄一幢建築面積一百四十平方米的洋房，民國三十三年末買入價摺合黃金六十兩，而轉眼不過第二年十月轉手價竟高達一百五十兩。
儂評評理，不是暴利還是啥？
這裡再接著講一講如今的長寧區轄區裡頭的房地產事體，辰光到了阿拉大清國同治五年‘公元一八六六年，租界當局有意拓寬清政府鎮壓太平軍時所築徐家彙路、也就是華山路，和極司非而路、也就是萬航渡路。
一時間無論講是洋人房地產商還是華界新起的富商利用境地地價低廉，租、購土地建房，作為自住、出租或出售，形成轄區初期的房地產業。
這裡舉個例子講，比方講民國十四14年、公元一九二五年，美利堅國商行普益地產公司在安和寺路、也就是新華路大量購地，興建二層新潮的高階花園住宅近二十幢，建築樣式有英吉利國式、荷蘭國式、義大利國式、西班牙國式等，造型多樣，風格各異，竣工後賣給了留駐上海灘的各國僑民。
也就在這個辰光，德意志國商人於海格路、也就是華山路租地建造高階花園住宅華園，共二十幢，落成後租給德國神父及其他國家的僑民居住。
而在前頭講過的英吉利國商行怡和洋行、馬勒地產公司、美孚石油公司等在虹橋路、淮陰路、哈密路一帶，建有花園洋房七八十幢，西式平房幾十間，其中以虹橋路浪向的沙遜別墅、也稱為依扶司別墅最為知名了。
而毗鄰的盧灣區情形又是如何呢？講起來阿拉大清國同治十三年、公元一八七四年直到光緒四年、公元一八七八年辰光，有些業主在轄區東北部越界築路地區、也就是淮海中路、金陵中路之間營建磚木結構平房出租，開創了盧灣區境內近代房產業的發端。
隨著盧灣區轄區裡頭北部相繼闢為法蘭西租界，而地價較法蘭西租界舊區和那頭的公共租界低廉，而經濟發展勢頭日顯，中外客商、外國銀行、外國教會紛沓而至，競相永租佔地，大量翻建、興建房屋出租，以牟巨利，昔日古老的盧灣區地片之內房產業開始逐漸興旺起來唻。
這些中外投資客們在八仙橋一帶，翻建、新建有裕安裡、長安裡、大安裡、任陸坊、富德里等一百多幢舊式里弄，一時間氣象為之一新唻。
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而到了二十世紀二十年代辰光，外商銀行、洋行如萬國儲蓄會、達利、義品、新沙遜、裕和等，都在這裡北部建房售租。其中的萬國儲蓄會除自辦建業地產公司外，還投資華洋地產公司和均益地產公司，法租界土地、房屋很大部分歸屬該會。
民國十二年，萬國儲蓄會自行投資建培文公寓、也就是培恩公寓近兩萬平方米，後由民國四大家族之一的孔祥熙購置；萬國儲蓄會建泰山公寓，計六幢接近兩萬平方米，後建成出售給外國的天主教會。
而這還不算這家外資房地產企業一系列擴張的終點，就在民國十七年，萬國儲蓄會又建成了新式里弄花園坊一百多幢，接近三萬平方米。而緊跟著在民國二十年，又建萬宜坊一百多幢，計一萬多平方米，採取分幢出售的營銷方式，獲取了巨大的經濟利益。
而還不算其在民國十九年，建成出售的舊式里弄步高裡七十八幢、計一萬平方米的商品房。（未完待續）