清末有人這樣形容上海灘新起的房地產投資熱潮，他講道：上海租屋獲利最厚。租界內洋商出賃者十有六七。
這本古籍就是清朝人士葛元煦的《滬遊雜記》裡頭的記載。
而所謂的洋人們自然是不甘落後，跨越重洋、遠道而來的西方世界的商人們感到發財的機會來了，大家都趕著蓋房子，適合當地人習慣的房子像魔術般地一片片建造起來。有錢的商人把他們的資金都投在造房子上，沒有錢的人借錢造房子，職員、買辦、郵差、傭人，所有的人都投入這個投資事業裡去，並且都從中賺了錢。
如此看起來，上海灘房地產市場的牛市果真來了不講，而是還是一輪扎空、也就是*空的行情，其瘋狂程度，不亞於光緒九年之前的席捲上海灘的股票狂潮。
清末的上海灘不愧是近代中國地價最高和地價增長幅度最快的城市，想想看，阿拉上海縣城外頭朝宗門、也就是大東門，玉帶門、也就是小東門旁邊的、從開埠時的一片泥灘、三數茅屋，到如今清末光緒十年、公元一八八四年享譽海內外的全球蓋無其匹的國際都市，房價、地價的推動是其重要誘因。
一片荒蕪的泥灘地不過僅僅只是四十多年的辰光，就成了洋人們交口稱讚的TheBund，近現代房地產營建起來的摩天大廈、巍峨洋樓，宛如海上的海市蜃樓一般，光鮮亮麗、華彩奪目，既虛幻而又真實的存在著，無一不是房地產這個從西方傳過來的詞彙搶灘之後，給古老、蹣跚的大清國帶來的直觀的感官上頭強烈的震撼。
講起來自從一八四三年阿拉上海開埠之後，伴隨著隨之建立起來的租界，使得上海灘土地買賣交易頃刻間無可逆轉的改變了原有的交易規則。
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講起時任上海道臺的宮慕久與英國領事巴富爾達成了建立租界的基本原則，將上海老城廂外頭洋涇浜以北、李家場以南之地，准予租賃與英吉利國商人，以為建築房舍居留之用。
從此之後，上海灘上頭買賣土地的交易就不再是個人的商業行為人。英吉利、法蘭西等國的西方商人在取得宗主國殖民主義的強權支援以後，成片在上海灘購得土地，很快成為了阿拉大清國上海居民心目中的大地主唻。
按前頭一再講起過的《上海租界章程》，伊外國人租地每畝應付押租銅鈿一萬五千文，約合紋銀十五兩。
押租實際上成為了事實上的上海灘地價標價。從歷史保留的地圖和繪畫上頭觀察，看得出阿拉上海縣城剛開埠的辰光，黃埔江沿岸還多是舊式船廠和木行，其後面多為農田和荒灘。
可是隨著古老的上海對外開放，來到上海的外國官員、商人和僑民迫切需要取得落腳的土地，因此催生了上面講到的房地產大牛市，具體的資料比如講，從一八四四年就開始出現英吉利國商人從中國業主手中購買土地，每畝押銀九萬九千文，摺合紋銀也不過六十兩而已。
當時有人評價講，黃埔灘之地售與外商，其價較平日為貴，然每畝亦只制錢三四十千，至多五六十千而已，地價剛剛開始有價有市，算是初期階段了。
從一八四四年到一八五二年間，阿拉上海灘上頭的地價沒有太大的變動，這主要是指租界及其外灘一帶，如果不是因為一個改變中國近代史的大事件發生的話。
為了配合席捲半個大清國、尤其是東南半壁江山的太平天國起義，阿拉上海灘爆發了小刀會起義，從而致租界人口的急增。
人口的急速增加必然導致原有人居環境的劇烈變化，因而從一八五二年開始，上海灘上頭的地價、房價進入了快速增長的通道。
局資料統計，一八五二年到一八五七年間，上海租界的土地價格漲了一倍，隨後的在十九世紀中期以後的十年時間，是上海地價快速飛漲的時期，十年時間平均地價上漲了十倍。
講起來有個活生生的例子講，英吉利國商行義記洋行於一八四四年十一月從世代務農的上海老城廂外頭農家吳襄等手上租到南京路的一塊地，果真外灘上頭還有種地的，都市裡頭種菜賣，怕是以後再也瞧不見了。
這樁交易的租價是每畝大清國官銀四十二兩，稍微想象一下，時代靠地衛生的農家，手捧著白花花的銀子，一定以為這些洋人腦筋搭錯界了，這塊地除了出產些青菜蘿卜啥的，難道還有別的用場？
可是讓人大跌眼鏡的事，時間到了一八六九年公共租界工部局估價時，這塊地每畝六千紋兩，二十五年間漲了幾乎一百五十倍，真是太瘋狂了。
而世上的事情還有更加讓人意料不到的是，從一八五二年租界內的地皮平均每英畝售價五十英鎊，到了一八六二年平均每畝售價一萬英鎊，而這就是不斷上漲的上海灘的地價資料。
前面講到的上海灘全民投機的熱潮，就發生在了這樣的大趨勢下頭。
從一份一八六六年，就在這一年的四月某一天，英吉利國駐上海領事文極司脫在給阿禮國爵士函中說，意滿志得的講，在一八六二年、一八六三年以及一八六四年的上半年中，上海租界的外國居民區變成了大批無家可歸的大清國難民的避難城。
在洋人們看來，這些從上帝教徒控制區，其實指的是洪秀全的拜上帝教，這些難民是被迫從長江右岸廣大衝擊平原上的城市和鄉村中逃出來的，原有的住房很快就住滿了。
是啊，可以想見，在租界內的空地和租界邊沿地區的田野或由外國業主本人此刻面對著巨大而又急迫的房屋租賃需求，如何的欣喜若狂。
文極司脫在信中建議講，或由短期內租地造屋的買辦們迅即造起了住房。同實際支出比較，利潤是如此之大，本來在四五年內就能收回全部資本。（未完待續）