在十九世紀末到二十世紀中前期，阿拉上海灘上頭有一家名叫做比商上海義品地產公司、它的英文名稱CreditFoncierD EtremeOrient。
比商上海義品地產公司於大清國宣統元年、公元1909年成立，在比利時駐上海領事館登記，本身無獨立資本，系義品地產公司在華分支機構之一。
義品地產公司原名比法銀公司，大清國宣統二年改名義品放款銀行，民國5年、公元1946年改稱義品地產公司。
這家義品公司的主要業務是房地產押款，因上海義品無獨立資本，其放款及購買房地產的資金靠總公司撥款，上海義品則以6％利息上繳總公司。總公司的資金來源除股本外，主要靠在歐洲發行債券。宣統元年到民國元年共發行兩次債券，第一次總額500萬比國法郎，分作1萬份，每份500比國法郎，年息5釐，實際發行48***00比國法郎，第二次總額為60萬比國法郎，年息4.5釐，匯到中國以7.5釐到1分釐放給客戶，這一轉手之間就賺了一倍以上利潤。
當時外匯是1兩銀子摺合個比國法郎，到民國17年1兩銀子可摺合0餘比國法郎時，義品差不多還清了債券本利，截止1949年底止，只剩下約9萬比國法郎未還。
上海義品公司放款物件90％以上是華人，以民國0年為例，義品放出款項5筆計506萬銀兩，其中放與外國人或外國企業、教會的有6筆，數額為1萬銀兩，其餘47筆，數額為485萬銀兩，均放與中國企業或個人。義品放款利率一般為7.5％～1％；期限1～5年，間亦有～9個月的。義品抵押放款種類就5筆押款來分，有一般房地產（土地連同房屋）押款1筆，空地押款11筆，空地押造（土地是自己的，借款造屋）9筆，租地押造（土地是向他人租的，借款造屋）8筆，房屋押款、也就是講土地是向他人租的，用己造的房屋作押款4筆。
上海義品地產公司的抵押放款中以空地押造或租地押造條件最苛刻，除了契證過戶和房屋造好後必須由義品經租外，其他如打樣設計、估價發包、監工、磚瓦供應，都由義品的建築部和磚瓦廠包辦，而且所押款項要由義品保管，只能用作建屋之用。如果押戶提前還清押款，還要給付一筆空利息作為賠償損失。民國19年4月16日義品與李拯、勞澤生訂立的押造合同摘譯如下：
民國19年4月16日李拯、勞澤生等以其共有的法冊00、84號道契地畝餘，向義品抵借規銀18萬兩，建築“林肯公寓”，定期5年，利息常年9釐。
第一條附約：
1.本押款總額1萬兩（後增加6萬兩），由押主（義品）暫為儲存，作為建築下開公寓房屋座之用。
.押主對於工程之付款，在任何情況下，不超過本合同預計1萬兩，將來如果超過此數，其超出部分應由押戶（李拯）負擔。
.房屋設計打樣、估價發包、監工等全由押主建築工程師承辦。公費按照造價4釐抽取。
6.押造之房屋第一層建築工竣工，應由押主代理的來安保險公司投保火險。
7.房屋造就後，由押主經租部代為經租，劃租作息，多則作為撥本。
第六條：押戶負責宣告，如未取得押主書面同意，不再將抵押產業向第三者加押或設定其他擔保權利，否則押主除得立即要求清償本押款外，並要求貼付個月利息損失。
第七條：在合同期內，押戶如欲出售產業，預先須徵得押主書面同意。賣得之價，除償還押款外，並須賠付個月利息損失。
第八條：如押戶違背本合同任何條款之一時，押主有權將抵押產業自行營業或變賣或拍賣之。
第九條：在本合同所規定之押款未清償以前，押戶應養護房屋，必須時加以修繕（修理應由押主工程師代辦），繳付捐稅並由押主代理的來安保險公司保足火險10萬兩，一切費用均應由押戶負擔，如不繳付，由押主代為墊付，按照9釐計算利息。
第十條：如押主根據本合同第八條規定出售抵押產業時，賣得之價金，盡先用以清償押款本利附屬欠款，不足之數，仍得向押戶追償。
第十二條：因訂立、執行本合同所發生之一切費用，無論其性質若何，均應由押戶負擔。”
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如果押戶到期無力償還，抵押的產業由義品貶價吃進。單以民國5年一年統計，華人被義品吞沒的產業就有跑馬廳公寓等7處之多。可謂條件苛刻，活生生的對廣大華人進行無情的盤剝。
這家上海義品從成立後宣統二年放款規銀4萬兩開始，到民國1年達到507萬兩，到民國6年止，尚有銀元46萬元，到民國0年，義品的放款已全部收回。從宣統二年到民國6年，8年間上海義品抵押放款的利息收放高達1千餘萬銀元，尚不包括空利息收入。
義品洋行除以抵押放款為主要業務外，也經營房地產買賣業務。上海義品開頭幾年沒有什麼買賣成交，到歐戰結束後，漸見活躍，但盈利不多，每年僅數千銀兩，可是到了民國19年和0年，兩年盈利高達10餘萬銀兩。
如興國路、武康路、淮海中路之間1塊產業，土地面積約8畝，大部分是空地，建有房屋1所，造價.6萬銀兩，義品於民國18年先後買進，每畝地價包括建築物在內平均為700銀兩，共計成本7.6萬銀兩，民國19年即買進後一年多，出售與寧波商業銀行，售價49.4萬銀兩，賺了1.7萬銀兩。又如上海義品成立時購入的一處產業，坐落東湖路、常熟路，於民國0年6月出售與大陸銀行，售價75000英鎊，除佣金1875英鎊，淨得715英鎊，合銀111萬兩，扣除帳面價值47.5萬銀兩，淨賺6.5萬銀兩，尚不包括歷年的房租收入。（未完待續）